№2 (92), Февраль, 2007: Что закон грядущий нам готовит?..

В конце декабря прошлого года Правительство города одобрило проект закона Санкт-Петербурга "О порядке предоставления жилых помещений жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга" (далее – Проект Закона, законопроект) и предложило Губернатору внести данный законопроект на рассмотрение Законодательного Собрания города.
Учитывая актуальность проблемы с обеспечением граждан жилой площадью, попробуем разобраться, что же принципиально новое несет в себе данный законопроект и что придает оптимизма руководству города, которое полагает, что с принятием указанного Закона многие горожане смогут улучшить свои жилищные условия.

Как известно, Жилищным кодексом в зависимости от целей использования жилищный фонд разделен на:
- жилищный фонд социального использования, предоставляемый по договорам социального найма и находящийся в государственной или муниципальной собственности;
- специализированный жилищный фонд, к которому относятся служебные жилые помещения, помещения в общежитиях, помещения маневренного фонда, помещения в домах системы социального обслуживания населения, помещения для временного поседения беженцев и вынужденных переселенцев, помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан, также находящийся в государственной и муниципальной собственности;
- индивидуальный жилищный фонд, принадлежащий на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам;
- жилищный фонд коммерческого использования, находящийся как в частной, так и в государственной и муниципальной собственности, и который используется собственниками для проживания граждан на основании иных возмездных договоров, отличных от договора социального найма.
Порядок предоставления жилых помещений по договорам социального найма из государственного или муниципального жилищного фонда регламентирован положениями главы 7 раздела III Жилищного кодекса и имеет четкую регламентацию.
Проект Закона ставит задачей определить порядок предоставления жилых помещений коммерческого использования, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Итак, получить жилое помещение коммерческого использования по договору найма в случае принятия закона смогут граждане, состоящие на учете
- в качестве нуждающихся в жилых помещениях или
- нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий.
Следует отметить, что основания для признания граждан и порядок их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях, регламентированы статьями 51 и 52 Жилищного кодекса РФ, а основания и порядок признания граждан нуждающимися в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий установлены статьей 3 и статьями 9-11 Закона Санкт-Петербурга от 28 июля 2004 года № 409-61 (с изменениями от 19 июля 2005 года) "О содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий граждан". К таким основания признания граждан нуждающимися в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий, в частности, относятся:
1) обеспеченность общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетного норматива жилищной обеспеченности, применяемого в целях принятия на учет граждан, нуждающихся в содействии в улучшении жилищных условий, в соответствии со статьей 7 указанного Закона Санкт-Петербурга № 409-61 от 28.07.2004; (Прим. - До принятия иных законов Санкт-Петербурга о порядке применения форм содействия норматив жилищной обеспеченности для оказания содействия согласно Закону Санкт-Петербурга от 19 июля 2005 года № 407-65 "О порядке ведения учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях и предоставлении жилых помещений по договорам социального найма в Санкт-Петербурге" (с изменениями от 5 мая 2006 года) устанавливается в размере, равном норме предоставления площади жилого помещения по договору социального найма – 18 кв.м. на одного члена семьи, состоящей из двух и более человек; 33 квадратных метра для одиноко проживающего гражданина).
2) проживание в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;
3) проживание в коммунальной квартире при отсутствии у нанимателей (собственников) помещений в коммунальной квартире и членов их семьи иного жилого помещения на правах собственности или социального найма,
Жилые помещения коммерческого использования по договорам найма предоставляются вышеуказанным гражданам в порядке очередности исходя из даты подачи в уполномоченный орган заявления о предоставлении жилого помещения по договору найма. Общая площадь жилого помещения, предоставляемого по договору найма, не ограничена.
При этом следует отметить, что жилые помещения коммерческого использования в период действия договора найма не подлежат отчуждению, обмену, передаче третьим лицам по договору поднайма или иному договору, за исключением продажи таких жилых помещений целевым назначением гражданам, занимающим такие жилые помещения по договорам найма.
Проектом Закона предусмотрено, что продажа и мена жилых помещений осуществляется нанимателям целевым назначением в порядке, установленном законодательством Санкт-Петербурга.

Закон Санкт-Петербурга от 2 мая 2006 г. N 169-27 "О порядке и условиях продажи жилых помещений государственного жилищного фонда Санкт-Петербурга" кроме общеустановленного порядка продажи государственного и муниципального имущества (на торгах, в форме аукциона) также предусматривает продажу помещений целевым назначением. К лицам, которые могут приобрести жилое помещение целевым назначением, относятся 5 категорий граждан:
1) состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях или на учете нуждающихся в содействии Санкт-Петербурга в улучшении жилищных условий, избравшим в качестве формы содействия приобретение жилых помещений целевым назначением;
2) являющимся нанимателями и (или) собственниками жилых помещений (комнат) в коммунальных квартирах и обеспеченным общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, освободившиеся жилые помещения (комнаты) в данных коммунальных квартирах продаются на основании их заявления;
3) занимающие жилые помещения (комнаты) в отдельной или коммунальной квартире по договорам найма, заключенным на основании решений органов государственной власти Санкт-Петербурга, принятых до 1 марта 2005 года, указанные жилые помещения (комнаты) продаются в случае, если в их собственности находятся другие жилые помещения (комнаты) в данной квартире;
4) проживающие в жилых помещениях, признанные в установленном порядке непригодными для проживания по причине аварийного или ветхого состояния, на основании их заявления данные жилые помещения продаются при условии проведения гражданами необходимого ремонта и устранения аварийного или ветхого состояния;
5) в особом порядке - граждане, имеющие официально признанные заслуги перед Российской Федерацией и Санкт-Петербургом в развитии экономики, науки, культуры, искусства, образования, здравоохранения, спорта, законодательства и просвещения (гражданам, имеющим государственные награды, почетные звания и т.д.).
Цена продажи жилых помещений вышеуказанным гражданам определяется исходя из рыночной стоимости с применением следующих понижающих коэффициентов к рыночной стоимости:
1) для граждан, состоящих на учете более 15 лет, - 0,5;
2) для граждан, состоящих на учете от 10 до 15 лет, - 0,6;
3) для граждан, состоящих на учете от 5 до 10 лет, - 0,7;
4) для граждан, состоящих на учете менее 5 лет, а также для граждан, не состоящих на учете, но имеющих право постановки на учет, - 0,8;
5) для граждан, имеющих особые заслуги, - 0,6.